경매를 공부하다보면, 만나게되는 특수 물건들!
특수물건이란, 권리상의 하자가 있는 물건을 의미하는데, 이는 여러가지를 포함한다.
지분만 매각되는 경우, 유치권이 포함되어 있는 경우, 임차인이 대항력이 있는 경우 등등, 초보자가 쉽게 접근하기 힘든 물건을 의미한다.
이럴 경우, 시세보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰이 되곤 하는데, 이런 물건들을 잘만 분석할 수 있다고 하면, 큰 수익을 가져올 수 있는 것이다.
오늘은, 그 특수물건의 케이스 중에서, 대항력 있는 임차인이 전 주인일 경우를 살펴보겠다.
경매로 든지, 일반 매매로든지, 전 주인이 현 주인과 새로운 계약을 맺어서,
전주인이 계속해서 해당물건에 살고있을 경우, 임차인 즉 전주인의 대항력 여부에 대해서 알아보겠다.
이 물건을 보면 근저당은 2016년 10월 28일로, 소유권을 이전함과 동시에 근저당을 잡았다.
임차인들의 전입날짜보다 느리기 때문에, 임차인들은 대항력이 있는 것처럼 보인다.
이것만 본다면, 그럴 수 있다.
왜냐면 임차인은 1980년에 전입을 했고, 근저당은 2016년에 걸려있기 때문에, 표면상으로는 임차인이 대항력이 있는 임차인이라고 판단될 수 있다.
하지만 등기부등본을 확인해보면, 박차선은 전 소유자로서, 현 집주인과 계속해서 계약을 하여 살고있는 인물이다.
이럴 경우, 임대차 계약을 한 다음날부터 대항력이 발생하기 때문에, 소유권이전과 동시에 근저당을 잡은 상황에서, 박차선의 대항력은 인정되지 않는다.
이영갑의 대항력은 현재는 알 수 없지만, 일단 박차선의 경우 대항력이 없는 임차인이다.
이런 물건의 경우 확인해야할 사항 2가지!
1) 소유권 이전날짜와 근저당 설정 날짜가 일치하는지
2) 임차인이 전 소유자인지
왜냐면, 임차인의 대항력은 계약 다음날부터 발생되기 때문이다.
이 두가지를 확인하면 끝!
요즘에는 특수물건도 특수물건이 아니라고 느껴질 정도로, 많은 사람들이 입찰을 진행하는데, 특수물건인 만큼 그래도 경쟁력이 낮은건 사실인 것 같다.
잘만 잡으면! 정말 싼가격에 얻을 수 있는 이런 특수물건들!!
공부를 소홀히 하지 말아야겠다.
그럼 다음에 또 특수물건 공부로 돌아오겠다
그럼 빠이~!